Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından mevcut kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesi amacıyla açılabilen bir davadır. Özellikle kira sözleşmesinin başlangıcından sonra ekonomik koşulların değişmesi, çevredeki kira bedellerinin farklılaşması veya kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük ya da yüksek kalması durumunda gündeme gelebilir.

Ancak kira bedelinin artırılmasını isteyen her ev sahibi doğrudan kira tespit davası açamaz. Davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin süresi, kira döneminin başlangıcı ve Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan şartlar dikkate alınmalıdır.

Bu yazıda kira tespit davasının hangi şartlarda açılabileceği, beş yıllık kira süresinin önemi, dava açma zamanı ve mahkemenin kira bedelini belirlerken dikkate aldığı unsurlar ele alınmaktadır.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut veya çatılı iş yeri kiralarında mevcut kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan hukuki bir yoldur.

Bu davada amaç, kira sözleşmesini sona erdirmek veya kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamak değildir. Uyuşmazlık, ödenmesi gereken kira bedelinin ne olması gerektiğiyle ilgilidir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel düzenlemeler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer almaktadır.

Kira tespit davası hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Dolayısıyla yalnızca kira artışı isteyen ev sahiplerinin başvurabileceği bir dava değildir. Kira bedelinin sözleşmeye veya kanuna aykırı şekilde yüksek belirlendiğini düşünen kiracılar da şartları varsa bu yola başvurabilir.

Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle geçerli bir kira ilişkisinin bulunması gerekir. Bunun yanında talep edilen kira dönemine ve sözleşmenin süresine göre farklı hukuki koşullar uygulanır.

1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

Kira tespit davasının temelinde kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin yazılı olması önemli bir ispat kolaylığı sağlasa da kira sözleşmesinin mutlaka yazılı yapılması gerektiği söylenemez.

Yazılı sözleşme bulunmayan durumlarda da kira ilişkisi; banka ödemeleri, mesajlaşmalar, makbuzlar ve diğer delillerle ortaya konulabilir.

2. Kira Döneminin ve Sözleşme Süresinin Dikkate Alınması

Kira tespit davasında en önemli ayrımlardan biri, kira ilişkisinin beş yıldan kısa mı yoksa beş yıl ve daha uzun süreli mi olduğudur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca:

• Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde kira artışı, sözleşmedeki artış hükmü ve kanuni sınırlar çerçevesinde değerlendirilir.
• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedelinin emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir.

Beş yıllık sürenin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi ve yenilenen dönemler önem taşır.

3. Beş Yılın Dolmuş Olması

Beş yıllık süre, kira tespit davalarında özellikle önemlidir.

Kira ilişkisinde beş yıl dolduktan sonra mahkeme, kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz. Taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi unsurları da değerlendirir.

Örneğin beş yıldır aynı kiracı tarafından kullanılan bir konutun kira bedeli, çevredeki benzer konutların kira bedellerinin oldukça altında kalmış olabilir. Bu durumda kiraya veren, kanuni koşullar çerçevesinde kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir.

Bununla birlikte beş yılın dolması, istenen kira bedelinin mahkeme tarafından aynen kabul edileceği anlamına gelmez.

4. Yeni Kira Döneminin Başlangıcının Dikkate Alınması

Kira tespit davasının hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı, davanın ne zaman açıldığı ve kiracıya yazılı bildirim yapılıp yapılmadığıyla yakından ilgilidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen zaman koşullarına uyulması gerekir.

Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması önemlidir.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde ise kanundaki özel düzenleme ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle dava açmadan önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, yenileme dönemi ve bildirim süresi birlikte incelenmelidir.

Kira Tespit Davasında Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Mahkeme, kira bedelini belirlerken yalnızca ev sahibinin talep ettiği miktarı veya mevcut kira bedelini esas almaz. Taşınmazın özellikleri ve emsal kira ilişkileri değerlendirilir.

Bu kapsamda özellikle şu unsurlar önem taşır:

• Taşınmazın bulunduğu konum ve çevresel özellikleri
• Konut veya iş yerinin büyüklüğü
• Binanın yaşı ve fiziksel durumu
• Taşınmazın kullanım özellikleri
• Aynı bölgede bulunan benzer taşınmazların kira bedelleri
• Taşınmazın mevcut kira bedeli ve kira ilişkisinin süresi
• Hakkaniyet ilkesi

Mahkeme gerekli gördüğünde bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Bilirkişi tarafından hazırlanan raporda taşınmazın özellikleri ve emsal kira bedelleri değerlendirilir.

Beş yılın dolduğu durumlarda emsal kira bedellerinin yanında hakkaniyet indirimi de gündeme gelebilir. Bu nedenle emsal kira bedelinin doğrudan yeni kira bedeli olarak kabul edileceği düşünülmemelidir.

Kira Tespit Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü bakımından dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Kira tespit davası da bu kapsamda değerlendirilir. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmaya varamazsa son tutanak düzenlenir ve gerekli diğer koşulların bulunması hâlinde dava açılabilir.

Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması hâlinde taraflar, üzerinde uzlaştıkları kira bedeli konusunda anlaşma belgesi düzenleyebilir.

Kira Tespit Davası Nerede Açılır?

Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise kira ilişkisinin niteliği ve genel yetki kuralları dikkate alınır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada önemli bir yetki seçeneğidir; ancak somut olayın özelliklerine göre yetki değerlendirmesi yapılmalıdır.

Bursa’da bulunan bir taşınmaza ilişkin kira tespit uyuşmazlığında, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi için kira sözleşmesi ve taşınmazın konumu birlikte incelenmelidir.

Kira Tespit Davası İçin Hangi Belgeler Gereklidir?

Dava sürecinde uyuşmazlığın niteliğine göre farklı belgeler kullanılabilir. Genel olarak şu belgeler önem taşır:

• Kira sözleşmesi
• Mevcut kira ödemelerini gösteren banka dekontları
• Taraflar arasındaki yazışmalar ve bildirimler
• Taşınmaza ilişkin tapu veya diğer mülkiyet belgeleri
• Benzer taşınmazlara ilişkin emsal kira bilgileri
• Arabuluculuk son tutanağı
• Taşınmazın özelliklerini gösteren fotoğraf ve belgeler

Bu belgelerin tamamının her davada zorunlu olduğu söylenemez. Hangi delillerin sunulacağı, uyuşmazlığın özelliklerine göre belirlenir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davalarının sonuçlanma süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, bilirkişi incelemesine, tarafların sunduğu delillere ve uyuşmazlığın kapsamına göre değişir.

Özellikle emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesi gereken dosyalarda yargılama süreci uzayabilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce kira döneminin başlangıcı, talep edilen bedelin dayanakları ve mevcut delillerin değerlendirilmesi önemlidir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası birbirinden farklı hukuki yollardır.

Kira tespit davasında, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri çerçevesinde kira bedelinin belirlenmesi talep edilir.

Kira uyarlama davasında ise sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflar açısından öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması gündeme gelir. Bu davanın temel hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesindeki aşırı ifa güçlüğü düzenlemesidir.

Her ekonomik değişiklik veya kira artışı talebi uyarlama davası açılmasını gerektirmez. Hangi hukuki yolun uygulanacağı somut olayın koşullarına göre belirlenmelidir.

Bursa’da Kira Tespit Davası Sürecinde Hukuki Destek

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi, hem kiraya veren hem de kiracı açısından ekonomik sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce kira sözleşmesinin, beş yıllık sürenin, yeni kira döneminin ve emsal kira bedellerinin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Bursa’da kira uyuşmazlıkları, kira bedelinin belirlenmesi ve kira sözleşmelerinden kaynaklanan hukuki süreçler hakkında bilgi almak için Bursa Kira Hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.

Her uyuşmazlığın kendine özgü koşulları bulunduğundan, dava açılmadan önce somut olayın hukuki yönden değerlendirilmesi önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi istediği zaman kira tespit davası açabilir mi?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kanunen her zaman açılabilir. Ancak belirlenen kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesindeki zaman koşullarına bağlıdır.

Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?

Beş yıl dolmadan da kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açılması mümkündür. Ancak bu dönemde kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmedeki artış hükmü ve kanuni artış sınırları dikkate alınır. Beş yıldan sonraki dönemlerde ise emsal kira bedelleri ve hakkaniyet değerlendirmesi de önem kazanır.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Kira bedelinin hukuka aykırı veya sözleşmeye aykırı şekilde belirlendiğini düşünen kiracı da gerekli koşulların bulunması hâlinde kira tespit davası açabilir.

Kira tespit davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Mahkeme, kira bedelinin belirlenmesi için gerekli gördüğünde bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Özellikle taşınmazın özelliklerinin ve emsal kira bedellerinin değerlendirilmesi gereken dosyalarda bilirkişi raporu önem taşıyabilir.

Kira tespit davası devam ederken kiracı eski kirayı ödemeye devam edebilir mi?

Dava açılması tek başına kira bedelini değiştirmez. Mahkeme kararı ve belirlenen kira döneminin hukuki sonuçları dikkate alınmalıdır. Kiracının ödeme yükümlülüğü somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.

Kira tespit davası ile tahliye davası aynı mıdır?

Hayır. Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesi istenir. Tahliye davasında ise kiracının taşınmazdan çıkarılmasına yönelik hukuki talep söz konusudur. İki davanın şartları ve sonuçları birbirinden farklıdır.